Hak Tanggungan sebagai Jaminan Kreditur

Hak tanggungan merupakan Perjanjian tambahan yang dilekatkan kepada Perjanjian Pembiayaan antara kreditur dengan Debitur. Hak tanggungan memiliki pengertian diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sebagai berikut:

Pasal 1 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan:

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu, terhadap kreditor-kreditor lain.”

Menurut Pasal 1162 KUHPerdata:

“Hak Tanggungan adalah suatu hak kebendaaan atas benda-benda tak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan.”

Hak Tanggungan sebagai simbiosis mutualisme yang berfungsi untuk menjamin dan melindungi kedua belah pihak terutama kreditur. hal tersebut sesuai dengan penjelasan di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah adalah “hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”

Sedangkan untuk jaminan yang dapat dijadikan Hak Tanggungan antara lain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, serta Hak Pakai. 

Dengan adanya hak tanggungan, kreditur memiliki hak yang dilindungi oleh undang-undang Hak Tanggungan, yang mana obyek yang menjadi jaminan dan telah didaftarkan dengan Hak Tanggungan memberikan hak pemegang Hak tanggungan untuk didahulukan (Preferent) dari Kreditur yang lain dengan melihat peringkat Hak Tanggungan.

Pemberian kredit oleh bank tersebut merupakan unsur yang terbesar dari aktiva bank, yang juga sebagai aset utama serta sekaligus menentukan maju mundurnya bank yang bersangkutan dalam menjalankan fungsi dan usahanya menghimpun dan menyalurkan dana masyarakat.[1] Kredit memiliki unsur-unsur yang terkandung dalam makna kredit tersebut, yakni:[2]

1. Kepercayaan, yaitu adanya keyakinan dari pihak bank atas prestasi yang diberikannya kepada nasabah peminjam dana yang akan dilunasinya sesuai dengan diperjanjikan pada waktu tertentu;
2. Waktu, yaitu adanya jangka waktu tertentu antara pemberian dan pelunasan kreditnya, jangka waktu tersebut sebelumnya terlebih dahulu disetuui atau disepakati bersama antara pihak bank dan nasabah peminjam dana;
3. Prestasi dan kontraprestasi, yaitu adanya objek tertentu berupa prestasi dan kontraprestasi pada saat tercapainya persetujuan atau kesepakatan pemberian kredit yang dituangkan dalam perjanjian kredit antara bank dan nasabah peminjam dana, yaitu berupa uang atau tagihan yang diukur dengan uang dan bunga atau imbalan, atau bahkan tanpa imbalan bagi bank syariah;
4. Risiko, yaitu adanya risiko yang mungkin akan terjadi selama jangka waktu antara pemberian dan pelunasan kredit tersebut, sehingga untuk mengamankan pemberian kredit dan menutup kemungkinan terjadinya wanprestasi dari nasabah peminjam dana, diadakanlah pengikatan jaminan (agunan).

Perjanjian yang dilakukan antara debitur dengan kreditur tidak hanya diatur di dalam Undang-undang Hak Tanggungan. Pihak Kreditur memiliki kewajiban untuk bersikap hati-hati dalam memenuhi permohonan pengajuan hutang debitur. Sikap ke hati-hatian perbankan dijelaskan dalam ketentuan dalam Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, dapat diketahui jabaran lebih lanjut dari asas-asas perkreditan yang sehat dan prinsip-prinsip kehati-hatian dalam kaitannya dengan pemberian kredit, yaitu:[3]

1. Mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan;
2. Memiliki dan menerapkan pedoman perkreditan dan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
3. Oleh karena itu, sebelum memberikan kredit, bank harus melaksanakan penilaian yang seksama terhadap watak (character), kemampuan (capacity), modal (capital), agunan (collateral) dan prospek usaha dari debitur (condition of economy).[4]

Dalam hal Debitur dinyatakan tidak melaksanakan kewajiban pembayaran cicilan kepada kreditur setelah debitur dinyatakan wanprestasi.  sedangkan Wanprestasi dikenal dengan istilah ingkar janji, yaitu kewajiban dari debitur untuk memenuhi suatu prestasi, jika dalam melaksanakan kewajiban bukan terpengaruh karena keadaan, maka debitur dianggap telah melakukan ingkar janji.[5] Wanprestasi terjadi disebabkan karena adanya kesalahan yaitu kelalaian dan kesengajaan.[6] 

Pada saat debitur tidak dapat melaksanakan kewajiban untuk membayar cicilan ke Bank, maka kreditur akan melakukan beberapa upaya penyelesaian, yakni upaya secara administrasi dan upaya hukum.

Upaya penyelesaian dapat berupa penyelesaian yakni upaya musyawarah, upaya administrasi dan upaya penyelesaian dengan upaya hukum. Upaya penyelesaian secara administrasi dilakukan dengan memberikan alternatif penyelesaian, yakni (1)Rescheduling (Penjadwalan Kembali); (2) Reconditioning (Persyaratan Kembali); (3) Restructuring (Penataan Kembali). Sedangkan, untuk upaya hukum dilakukan oleh kreditur dengan upaya melalui (1) Panitia Urusan Piutang Negara; (2) Badan Peradilan; (3) Arbitrase/Badan Arbitrase Penyelesaian Sengketa.

   

Penulis: Eka Priambodo, SH., MH. (Advokat dan Mahasiswa Program Doktor Ilmu Hukum Universitas Islam Indonesia)

REFERENSI

Ø  Djoni S. Gazali & Rachmadi Usman, Hukum Perbankan, Sinar Grafika, Jakarta, Cetakan Kedua, 2012

Ø  Yahman, Karakteristik Wanprestas & Tindak Pidana Penipuan yang lahir dari Hubungan Kontraktual,Prestasi Pustakaraya, Jakarta, 2011.

Ø  Undang – undang No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan

Ø  Kitab Undang-undang Hukum Perdata

Ø  RBg dan HIR

Ø  Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.29/POJK.05/2014 tentang Penyelenggaraan Usaha Perusahaan Pembiayaan.

Ø  Peraturan Menteri Keuangan No.27/PMK.06/2016.

---

[1] Djoni S. Gazali & Rachmadi Usman, Hukum Perbankan, Sinar Grafika, Jakarta, Cetakan Kedua, 2012,h. 269.

[2] Ibid., h. 268.

[3] Ibid.,h. 272

[4] Ibid.

[5] Yahman, Karakteristik Wanprestasi & Tindak Pidana Penipuan yang lahir dari Hubungan Kontraktual,Prestasi Pustakaraya, Jakarta, 2011 .h. 77.

[6] Ibid. h.79.